In settimana abbiamo ricevuto questa richiesta di valutazione dalla signora Tatiana da Caserta
“Sono fortemente interessata all’acquisto di questo immobile, dalle foto si capisce se va ristrutturato o necessariamente demolito?”
Per capire se un rudere o un casolare abbandonato può essere recuperato o va demolito la discriminante è la sua condizione statica, pertanto se un costruzione presenta gravissime carenze strutturali a meno che non sia sottoposta a tutela, il costo per il suo recupero sarà maggiore al costo della sua demolizione e ricostruzione.
In linea di massima qualche lesione è normale in un edificio storico ed è tutto sommato facilmente risolvibile, attraverso cuciture armate o cuci e scuci, pertanto se individuiamo una o più lesione localizzate non ci dobbiamo spaventare.
L’elemento a cui porre particolare attenzione sono i cedimenti delle fondazioni, che determinano gravi problemi dal punto di vista statico e sono difficili da risanare.
Quando vi è questo tipo di problema e non viene individuato, la ricomposizione delle lesioni non sanerà il problema, poiché questa si ripresenterà con qualche piccola variazione nelle immediate vicinanze della prima a causa dei movimenti del terreno.
I cedimenti delle fondazioni o meglio del terreno su cui poggiano le fondazioni sono una delle principali cause di dissesto degli edifici. Gli edifici più esposti a questo tipo di cedimento sono quelli con murature portanti in pietrame, mattoni o conci di pietra squadrata e sottostanti fondazioni continue, spesso poco profonde 50 o 70 cm a volte addirittura inesistenti.
Schema indicativo di un cedimento tipo fondale si manifestano con la formazione delle tipiche lesioni a taglio diagonale con andamento inclinato di un angolo strettamente dipendente dalle caratteristiche della muratura: dai circa 45° delle murature di mattoni ben costruiti ai quasi 90° delle pareti in pietrame con tessitura disordinata.
Anche la posizione delle lesioni dipende ovviamente dal punto in cui avviene il cedimento. Il fenomeno è particolarmente evidente nelle fondazioni su terreno argilloso e segue un ciclo stagionale caratteristico: nei mesi estivi il terreno si presenta infatti secco e naturalmente privo d’acqua a causa della scarsità di piogge e dell’abbassamento del livello delle falde acquifere; mentre in autunno e inverno si satura d’acqua diventando più voluminoso.
Le lesioni da cedimento del terreno cambiano perciò ampiezza in base alla stagione, allargandosi in estate e chiudendosi nei mesi freddi.
L’applicazione di fessurimetri o altri dispositivi di monitoraggio, per un periodo almeno biennale, consente di riconoscere questo andamento e progettare le contromisure.
Le Il cedimento fondale può essere causato essenzialmente da questi 3 elementi:
- ritiro del terreno in seguito all’abbassamento della falda acquifera (subsidenza), che può essere permanente o periodica, con abbassamento in estate e sollevamento nei mesi freddi. Le stagioni con scarse precipitazioni incrementano le problematiche legate al cedimento dei terreni, in particolare nelle zone con suoli argillosi che asciugandosi in profondità e per l’abbassamento delle falde acquifere determinano spesso dissesti alle strutture con fondazioni superficiali.
- eventi traumatici come frane, scavi in prossimità delle fondazioni o perdite d’acqua in grado di erodere molto velocemente ampi volumi di terra;
- carichi verticali eccessivi . Sopraelevazioni, posizioni di pesi eccessivi come serbatoi d’acqua o similari.
Come intervenire
In alcuni casi quando il cedimento è localizzato si pùò intervenire attraverso la creazione di sottofondazioni a mo di cordolo o sottofondazioni con micropali, ma sono operazioni lunghe e costose.
Purtroppo per la signora Tatiana non abbiamo potuto dare una risposta plausibile, poiché vi è la necessità di effettuare un sopralluogo o quantomeno di avere un rilievo fotografico accurato della struttura e in particolare della zona basamentale.
Per tali motivi consigliamo prima di procedere all’acquisto e non incorrere in problematiche legate a cedimenti fondali:
- Procedere a un analisi storica del fabbricato, attraverso il recupero di vecchie foto del fabbricato, per valutare gli elementi aggiunti ed eventuali superfetazioni che vanno a gravare con il loro carico sulla struttura, molto utili anche per valutare quali elementi conservare e quali demolire;
- Quando vi sono fessurazioni importanti verificare attraverso un saggio perimetrale (uno scavo di 1mq) la presenza e la profondità delle fondazioni;
- Accertarsi della presenza di corsi d’acqua o ristagni d’acqua nelle immediate vicinanze della struttura. A volte anche le perdite delle condutture o del sistema fognario protrattasi per anni creano enormi problemi nelle sottofondazioni anche dove vi sono fondazioni realizzate a regola d’arte.
- Verifica se vi è la presenza o meno di fenomeni franosi nei dintorni del fabbricato.